Ekipa koja njeguje nekretnine: Kakvu ulogu imaju geodet, arhitekt i pravnik?
Što je uopće nekretnina, možete pročitati ovdje, a o registrima nekretnina na ovom linku.
Svaka nekretnina u Hrvatskoj trebala bi biti uredna (kako je nekadašnja predsjednica zemljišnoknjižnog odjela zagrebačkog suda znala reći, njegovana 😊), što znači da zemljišnoknjižna čestica (kojom je nekretnina određena) u svemu odgovara katastarskoj čestici i da takvo upisano stanje odgovara stvarnosti.
To također znači da je u zemljišnim knjigama kao vlasnik upisana osoba koja to stvarno jest, s točnim podacima koji se na nju odnose.
Ne smije biti upisanih tereta koji bi trebali biti izbrisani niti može postojati neka okolnost koja je relevantna za pitanje nekretnine, a da ona nije upisana. Je li upisan objekt i kako, jesu li za objekt izdane sve potrebne dozvole itd.
Nekretnina je dom (većina Hrvata još uvijek radije kupuje nekretninu u kojoj će živjeti, nego što je uzima u najam) i ona je investicija. Zato zavrjeđuje da o njoj znamo osnovno i da se o njoj brinemo na odgovarajući način.
Poput: geodeta, arhitekata i pravnika. U određenim slučajevima raspolaganja nekretninom, možete trebati i agencije za posredovanje u prometu nekretninom te procjenitelje.
Geodeti se bave česticama – njihovim određenjem u prostoru, površinom, podjelom, međama, utvrđenjem stanja u katastru i zemljišnim knjigama. Iako pravnik koji se bavi nekretninama zna pretraživati katastar i zemljišne knjige, dobra suradnja s geodetom preduvjet je potpunog informiranja o katastarskom i zemljišnoknjižnom stanju određene čestice.
Ako utvrde da stanje nekretnine nije uredno, geodet i pravnik će nastaviti surađivati, svaki će napraviti svoj dio posla kako bi se temeljem sve potrebne dokumentacije pokrenuo odgovarajući postupak pred sudom. Geodeti i pravnici surađuju također i u sporovima koji se odnose na čestice. Neće pozivanje na ljudska prava ili puko pisanje žalbi zamijeniti rad geodeta.
Djelatnost geodeta primarno je uređena Zakonom o obavljanju geodetske djelatnosti (NN 25/18), a ovlašteni inženjeri geodezije su udruženi u komoru koja ima web stranicu na kojoj možete saznati detaljnije informacije.
Arhitekti se bave građevinama – izrađuju projekte koji su potrebni za izgradnju ili adaptaciju građevine, a koji su dio dokumentacije koja je potrebna za izdavanje različitih dozvola (npr. građevinske) itd. Dio arhitekata se bavi interijerima. Poznaju i proučavaju, a neki i izrađuju prostorne planove kojima je određeno što se, kako i gdje uopće može graditi.
Djelatnost arhitekata je uređena Zakonom o komori arhitekata i komorama inženjera u graditeljstvu i prostornom uređenju (NN 78/15, 114/18, 110/19). Oni su također udruženi u komoru, detaljnije informacije možete vidjeti ovdje.
Temeljem elaborata kojeg je geodet napravio o podjeli čestice, odvjetnik će sastaviti ugovor i zastupati stranku u postupku pred sudom kako bi se to upisalo u zemljišne knjige. Kako su zemljišne knjige registar prava na nekretninama, promjene glede nekretnine i prava na njima trebaju biti tamo upisane.
Dok geodet priprema elaborat(e) o usklađenju čestice u katastru i zemljišnim knjigama, odvjetnik će utvrditi slijed stjecanja nekretnine od osobe koja je zadnja upisana u zemljišnim knjigama do osobe koja je vlasnik nekretnine danas, ali njezino vlasništvo nije upisano te će kod različitih tijela prikupljati dokumente kojima se takav slijed utvrđuje i potvrđuje.
Nakon toga će pred sudom pokrenuti odgovarajući postupak, u njemu zastupati stranku te sudu predati elaborat koji je geodet pripremio kao i dokumente koje je sam pribavio.
Da biste mogle postati vlasnice stana, potrebno je da arhitekt napravi elaborat temeljem kojeg će odvjetnik napraviti izjavu ili ugovor i provesti ih u zemljišnim knjigama. Taj se postupak zove etažiranje.
Odvjetništvo je primarno uređenom Zakonom o odvjetništvu (NN 09/94, 117/08, 50/09, 75/09, 18/11), a također su udruženi u komoru detalje o kojoj možete vidjeti ovdje.
Dakle, odvjetnici se bave pravima na nekretninama (vlasništvom i drugim pravima): poduzimaju potrebno kako bi zemljišne knjige održavale stvarno stanje vlasništva, mogu dati savjet o tome tko je vlasnik, sastavljaju različite ugovore kojima se vlasništvo prenosi, kojima se drugima daju neka prava na nekretnini odnosno kojima se uređuju imovinski odnosi glede nekretnina te sudjeluju u rješavanju sporova koji nastanu vezano uz prava na nekretninama.
Činjenica da netko zna pronaći i isprintati zk. izvadak i činjenica da se iz zk. izvatka čini da je nekretnina uredna, ne znači da to i jest te da je u zemljišnu knjigu upisano sve što je trebalo biti.
Ako se ne konzultira i odvjetnik koji se bavi nekretninama, može nastati šteta za stranku.
Kod nas je uredno svega 5-10% nekretnina. Jedan je primjer neupisano suvlasništvo žene, a zbog čega su nastali dugogodišnji sudski sporovi različitih vrsta. Obiteljskim zakonom to ponovno nije riješeno na odgovarajući način jer je previđeno rješenje neustavno i protivno drugim načelima prava kao što su načelo savjesnosti i poštenja te načelo postupanja u dobroj vjeri.
Drugi primjer iz prakse je spor oko nekretnine koji nije upisan u zemljišne knjige (a trebao bi biti). Stoga se pouzdajte samo u zk. izvadak i kupite takvu nekretninu.
Djelatnost agencija za promet nekretnina uređena je Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07, 144/12, 14/14, 32/19), a posredovanje u prometu nekretnina je u čl. 2. st. 1. toč. 5. tog zakona određeno kao radnje posrednika u prometu nekretnina koje se tiču povezivanja nalogodavca i treće osobe te pregovora i priprema za sklapanje pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina osobito pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu, zakupu.
Ovdje ponovno agencije trebaju surađivati s gore navedenima (netko tko je položio ispit na HGK da bi postao posrednik u prometu nekretnina – ne može zamijeniti znanje i iskustvo geodeta, arhitekata i pravnika).
Agencije imaju svoju ulogu u prometu nekretnina.
Pregovaranje oko kupnje i prodaje te načini prodaje nekretnine (koliko je samo knjiga napisano o prodaji), vrijedna su znanje i vještine.
Moram napomenuti da neke agencije savjetuju o nekretnina, sastavljaju ugovore i provode upise bez suradnje s gore navedenim stručnjacima, što je nezakonito i jako opasno za stranke. Obično se pritom koriste obrazloženjima da surađuju s gore navedenim stručnjacima, no to svakako provjerite.
Na kraju, tu su i procjenitelji koji imaju pristup u bazu evidencija o cijenama koje su u prodaji postignute, izrađuju elaborate procjene vrijednosti nekretnine, pritom uzimajući u obzir mnoštvo različitih parametara.
Ako trebate informaciju o vrijednosti svoje nekretnine, oni su ti koji će je utemeljeno dati. Njihovi elaborati se također koriste pri unošenju nekretnine u pravnu osobu za dobivanje kredita od banaka. Njihova djelatnost je uređena Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnine (NN 78/15).
Uredna nekretnina je vrijednost.
Društvo u kojem živimo traži aktivne građane, koji djeluju informirano i koji razumiju koje stručnjake, kada i za što trebaju angažirati.
To je također dio pravne odgovornosti. A svi gore navedeni trebaju međusobno surađivati kako bi se strankama dala cjelovita i kvalitetna usluga kakvu zaslužuju. 😊
Foto: Pexels
Stavovi kolumnista/ica nisu stavovi uredništva portala Mojnovac.hr
2023. © Mojnovac.hr. Sva prava pridržana.
Izrada web stranice: Artelekt Media d.o.o.
